O que é o Fundo de Comércio e o que significa arrendá-lo?

O fundo de comércio (denominado pelo Código Civil de "estabelecimento empresarial") é o complexo de bens organizado pelo empresário para o exercício de sua atividade, incluindo ponto comercial, nome, clientela, equipamentos, estoques, marcas e outros intangíveis (arts. 1.142 a 1.149 do CC). Arrendar o fundo significa ceder temporariamente o uso e exploração desse conjunto de bens a outra empresa (Arrendatária) mediante pagamento de mensalidades, sem transferir a propriedade. É diferente do trespasse, que é a alienação definitiva do fundo.

Qual é a responsabilidade tributária no arrendamento do fundo de comércio?

O art. 133 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que quem adquire ou arrenda um fundo de comércio responde solidariamente pelos tributos devidos pelo alienante/arrendador até a data do ato, relativos ao fundo. Isso significa que a Arrendatária pode ser cobrada pelos débitos tributários da Arrendadora anteriores ao arrendamento. Para se proteger, a Arrendatária deve exigir da Arrendadora certidões negativas de débitos junto à Receita Federal, Estado e Município, além de verificar débitos trabalhistas e previdenciários relativos ao estabelecimento.

A Arrendatária pode transferir o fundo a terceiros?

Não sem autorização expressa da Arrendadora. O fundo de comércio é cedido com base na confiança entre as partes (intuitu personae quanto à gestão), e qualquer cessão ou sublocação do ponto a terceiros exige anuência prévia e por escrito da Arrendadora. O descumprimento dessa cláusula pode ensejar rescisão imediata e pagamento de multa de 5% sobre o valor total estimado do contrato, além de perdas e danos.

O que acontece com o ponto comercial (locação do imóvel) durante o arrendamento?

Este contrato cobre apenas o arrendamento do fundo de comércio — o ponto e os bens. A relação locatícia do imóvel em si com o proprietário do prédio é regida pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e deve ser tratada separadamente. A Arrendadora deve garantir que o contrato de locação do imóvel permite a cessão do ponto para a Arrendatária ou que esta pode assinar novo contrato de locação diretamente com o proprietário do imóvel. Sem esse cuidado, o arrendamento do fundo pode se tornar inviável.

A Arrendatária pode mudar o ramo de atividade do fundo?

Não sem autorização da Arrendadora. Este contrato proíbe qualquer alteração nos fins estabelecidos, incluindo a mudança do ramo de atividade comercial. Isso protege a clientela e o goodwill (aviamento) que compõem o valor do fundo de comércio — elementos intangíveis que têm grande valor econômico e que foram construídos pela Arrendadora ao longo do tempo. Uma mudança de ramo não autorizada pode desvalorizar significativamente o fundo, gerando responsabilidade por perdas e danos.

Quem é responsável pela manutenção do imóvel e dos bens móveis?

A Arrendatária é inteiramente responsável pela manutenção, conservação e reparos do imóvel e dos bens móveis durante todo o período do arrendamento. Deve devolver tudo no mesmo estado em que recebeu, salvo o desgaste natural pelo uso. Por isso, é fundamental que as partes elaborem um inventário detalhado (auto de vistoria) dos bens móveis e do estado do imóvel no início do contrato — esse documento é essencial para a apuração de eventuais danos ao final do arrendamento.

Este contrato tem validade jurídica assinado digitalmente?

Sim. Contratos de arrendamento de fundo de comércio entre pessoas jurídicas podem ser assinados eletronicamente com plena validade nos termos da MP nº 2.200-2/2001 e da Lei nº 14.063/2020. Recomenda-se que o auto de vistoria de entrega dos bens móveis também seja assinado eletronicamente e arquivado junto ao contrato. Para contratos de maior valor, o registro no Cartório de Títulos e Documentos confere data certa e maior segurança jurídica perante terceiros, especialmente em caso de débitos tributários discutidos nos termos do art. 133 do CTN.