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Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel

CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA



1. DAS PARTES

COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES): nome_vendedor, nacionalidade_vendedor, profissao_vendedor, estado_civil_vendedor, Carteira de Identidade nº rg_vendedor, C.P.F. nº cpf_vendedor, residente e domiciliado na Rua endereco_vendedor, nº numero_vendedor, bairro bairro_vendedor, cidade cidade_vendedor, CEP cep_vendedor, no Estado estado_vendedor, e sua cônjuge nome_conjuge_vendedor, nacionalidade_conjuge_vendedor, profissao_conjuge_vendedor, Carteira de Identidade nº rg_conjuge_vendedor, C.P.F. nº cpf_conjuge_vendedor, ambos capazes.

COMPROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES): nome_comprador, nacionalidade_comprador, profissao_comprador, estado_civil_comprador, Carteira de Identidade nº rg_comprador, C.P.F. nº cpf_comprador, residente e domiciliado na Rua endereco_comprador, nº numero_comprador, bairro bairro_comprador, cidade cidade_comprador, CEP cep_comprador, no Estado estado_comprador, e sua cônjuge nome_conjuge_comprador, nacionalidade_conjuge_comprador, profissao_conjuge_comprador, Carteira de Identidade nº rg_conjuge_comprador, C.P.F. nº cpf_conjuge_comprador, ambos capazes.

As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Compromisso de Compra e Venda, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente, nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Código Civil.


2. DO OBJETO DO CONTRATO

Cláusula 1ª. O presente tem como OBJETO o imóvel de propriedade do COMPROMITENTE, situado na Rua endereco_imovel, bairro bairro_imovel, cidade cidade_imovel, CEP cep_imovel, no Estado estado_imovel; com area_imovel metros quadrados, divididos em numero_comodos cômodos, completamente vazios, sob o Registro nº registro_cartorio do Cartório do numero_oficio_cartorioº Ofício de Registro de Imóveis de cidade_cartorio, livre de ônus ou quaisquer dívidas e em boas condições de habitabilidade.


3. DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL

Cláusula 2ª. O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato está pintado e com todos os acessórios em perfeito funcionamento, livre de qualquer vício oculto ou aparente, assumindo o COMPROMISSÁRIO todos os riscos que possam advir, inclusive os oriundos de sentença judicial.


4. DA POSSE

Cláusula 3ª. Após a assinatura do presente contrato, o COMPROMISSÁRIO entrará imediatamente na posse do imóvel, ressalvando-se que a exercerá em nome do COMPROMITENTE até o Registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis do numero_oficio_cartorioº Ofício.


5. DAS BENFEITORIAS

Cláusula 4ª. Facultará ao COMPROMISSÁRIO realizar benfeitorias no imóvel, ressalvando-se que as mesmas incorporarão ao imóvel sem que o COMPROMISSÁRIO faça jus a qualquer espécie de indenização.


6. DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE

Cláusula 5ª. A Escritura Definitiva de Compra e Venda será formalizada até o 20º (vigésimo) dia útil após o pagamento da última parcela, quando todas estiverem devidamente quitadas, ou seja, até o pagamento da duplicata nº numero_ultima_duplicata.

Cláusula 6ª. Estando concluída a Escritura, o COMPROMISSÁRIO terá o prazo de 10 (dez) dias úteis para registrá-la junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Cláusula 7ª. Todas as despesas ligadas direta ou indiretamente à execução do contrato, bem como as referentes à transferência da propriedade — tais como escritura, registro e ITBI —, ficarão sob responsabilidade do COMPROMISSÁRIO, somando-se a estas as despesas ligadas à tradição do imóvel.

Cláusula 8ª. Os cadastros municipais deverão ser modificados após o registro imobiliário.


7. DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO

Cláusula 9ª. O COMPROMISSÁRIO concorda em realizar o pagamento do preço total de R$ valor_total_imovel (valor_total_imovel_extenso), dividido da seguinte forma: sinal de R$ valor_sinal (valor_sinal_extenso), a ser efetuado em dinheiro diretamente ao COMPROMITENTE no ato da assinatura do presente instrumento, que emitirá recibo assinado por ambos e suas respectivas cônjuges e por duas testemunhas. O restante, equivalente a R$ valor_parcelado (valor_parcelado_extenso), será pago em numero_parcelas parcelas, referentes às duplicatas nº numero_primeira_duplicata à numero_ultima_duplicata.

Cláusula 10ª. As duplicatas, bem como a cópia autenticada do recibo de pagamento do sinal, fazem parte do presente instrumento, sendo que as duplicatas serão devolvidas ao COMPROMISSÁRIO no momento em que os pagamentos forem realizados.

Cláusula 11ª. A primeira duplicata nº numero_primeira_duplicata terá vencimento em data_vencimento_primeira e as subsequentes com vencimentos sucessivos para o 5º dia útil de cada mês.

Cláusula 12ª. Todos os pagamentos das duplicatas serão feitos em dinheiro diretamente ao COMPROMITENTE no seu endereço residencial ou ao seu representante legal. O pagamento será acompanhado de recibo discriminando todos os valores.


8. DA FALTA DE PAGAMENTO

Cláusula 13ª. Não havendo pagamento das duplicatas, gerará ao COMPROMITENTE a faculdade de cobrá-las por todos os meios admitidos em direito, independente de interpelação ou qualquer medida judicial ou extrajudicial prévia.


9. DA TOLERÂNCIA

Cláusula 14ª. O COMPROMISSÁRIO terá tolerância de 5 (cinco) dias úteis contados a partir do vencimento para realizar o pagamento das duplicatas, caso contrário gerará o direito mencionado na cláusula anterior. O recebimento de parcelas em atraso configura mera liberalidade, não tendo o condão de modificar quaisquer cláusulas ou realizar novação.


10. DA MULTA

Cláusula 15ª. Passado o prazo de tolerância, o COMPROMITENTE terá a faculdade de rescindir o contrato. Ao COMPROMISSÁRIO em mora serão cobrados, contados a partir do 1º dia útil após o prazo de tolerância, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e multa no valor de R$ valor_multa (valor_multa_extenso).


11. DA RESCISÃO

Cláusula 16ª. A inadimplência dos pagamentos por mais de 3 (três) meses acarretará de plano a rescisão deste instrumento, independente de comunicação prévia, sem direito a indenização alguma, salvo a restituição do valor das parcelas pagas. Os acréscimos, correções e o valor dado a título de sinal serão revertidos em favor do COMPROMITENTE.


12. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Cláusula 17ª. O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo.

Cláusula 18ª. Os herdeiros ou sucessores das partes contratantes se obrigam desde já ao inteiro teor deste contrato.


13. DA ASSINATURA ELETRÔNICA

As partes reconhecem a plena validade jurídica e eficácia executiva deste contrato assinado de forma eletrônica, em conformidade com a Medida Provisória nº 2.200-2/2001 e a Lei nº 14.063/2020, reconhecendo as assinaturas digitais como provas de autoria e integridade do documento.


14. DO FORO

Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do presente contrato, as partes elegem o foro da comarca de cidade_foro.

Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.



cidade_assinatura, data_assinatura.



nome_vendedor e nome_conjuge_vendedor
COMPROMITENTES VENDEDORES


nome_comprador e nome_conjuge_comprador
COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES


nome_testemunha_1
TESTEMUNHA 1 — RG: rg_testemunha_1


nome_testemunha_2
TESTEMUNHA 2 — RG: rg_testemunha_2

Nota: O Compromisso de Compra e Venda tem base no Decreto-Lei nº 58/1937, no art. 1.417 do Código Civil e nos arts. 25 a 32 da Lei nº 6.766/1979. Após quitação, o comprador tem direito à adjudicação compulsória da escritura (art. 1.418 do CC). O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e as custas de escritura e registro são devidos pelo comprador na efetivação da transferência.

Guia do Usuário e Dúvidas Frequentes

Entenda os aspectos jurídicos, práticos e legislativos antes de assinar este documento.

O que é o Compromisso de Compra e Venda e quando utilizá-lo?

O Compromisso de Compra e Venda é um contrato preliminar pelo qual o vendedor (Compromitente) se obriga a vender e o comprador (Compromissário) se obriga a comprar um imóvel, mediante condições pré-estabelecidas — especialmente o pagamento parcelado do preço. Difere da compra e venda definitiva porque a transferência de propriedade ainda não ocorre: o comprador recebe a posse, mas a escritura definitiva só é lavrada após a quitação integral. Tem base no Decreto-Lei nº 58/1937 e nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil.

A posse do imóvel é transferida imediatamente ao comprador?

Sim, neste modelo o Compromissário recebe a posse imediata do imóvel na data da assinatura do contrato, antes mesmo de concluir o pagamento. No entanto, a posse é exercida em nome do Compromitente — ou seja, juridicamente o imóvel ainda pertence ao vendedor. A propriedade plena e definitiva só se transfere com o registro da Escritura de Compra e Venda no Cartório de Registro de Imóveis, após a quitação de todas as parcelas.

O comprador pode fazer reformas no imóvel durante o parcelamento?

Sim, o contrato permite que o Compromissário realize benfeitorias no imóvel durante o período de parcelamento. No entanto, há uma condição importante: as benfeitorias incorporam ao imóvel sem gerar direito a indenização ao comprador. Isso significa que, em caso de rescisão contratual por inadimplência, o comprador perde as melhorias realizadas. Por isso, recomenda-se cautela com investimentos em benfeitorias antes da quitação e do registro da escritura definitiva.

Qual é o prazo para lavrar a escritura após a quitação?

O vendedor tem até o 20º dia útil após o pagamento da última parcela para formalizar a Escritura Definitiva de Compra e Venda em Cartório. Após a lavratura, o comprador tem 10 dias úteis para registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Todas as despesas — ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), custas de escritura e registro — são de responsabilidade do comprador. Caso o vendedor se recuse a outorgar a escritura após a quitação, o comprador pode obter adjudicação compulsória por via judicial (art. 1.418 do CC).

O que acontece se o comprador atrasar o pagamento?

O contrato prevê uma tolerância de 5 dias úteis após o vencimento. Ultrapassado esse prazo, incidem juros de mora de 1% ao mês e a multa contratual fixada. Se a inadimplência persistir por mais de 3 meses consecutivos, o contrato é rescindido de pleno direito, sem necessidade de comunicação ou ação judicial prévia. Na rescisão por inadimplência, o vendedor retém o valor do sinal e os encargos acumulados, devolvendo apenas o valor das parcelas pagas — sem indenização por benfeitorias.

O sinal (arras) pode ser perdido pelo comprador?

Sim. O sinal pago no ato da assinatura funciona como arras confirmatórias (art. 418 do Código Civil): se o comprador desistir ou inadimplir, o vendedor retém o valor do sinal. Se o vendedor desistir ou inadimplir, deve devolver o sinal em dobro. Neste contrato, o sinal é expressamente considerado princípio de pagamento e fica vinculado ao preço — ou seja, é abatido do total em caso de continuidade, mas perdido em caso de rescisão por culpa do comprador.

Este contrato tem validade jurídica assinado digitalmente?

Sim, o contrato preliminar de compromisso de compra e venda tem validade quando assinado eletronicamente, nos termos da MP nº 2.200-2/2001 e da Lei nº 14.063/2020. No entanto, para que produza efeitos perante terceiros (oponibilidade erga omnes) e proteja o comprador em caso de penhora ou venda do imóvel a outra pessoa, é recomendado o registro do compromisso no Cartório de Registro de Imóveis, conforme prevê o art. 1.417 do Código Civil. O registro transforma o direito do comprador em direito real de aquisição.

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